林肯公园目前在售的有住宅均价5.3万，在售户型与价格如下：

145㎡三居室，总价800万左右

169㎡三居室，总价930万左右

220㎡四居室，总价1210万左右

其余在售小户型为50年产权的商业，在售二手房总价在600万以上

吴晓波：哪些人愿意眼睁睁看着房价暴涨

3月即将到来，北京、上海、深圳的房价又开始开启上涨模式。吴晓波认为，未来京沪深房价还会上涨，但其实是一个人人都不愿意的事实。

近日，据媒体报道，上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。

然而，上海的情况只是冰山一角，在北京，2008年的亦庄，房价在8000元左右，一个叫林肯公园的小复式，最高售价约一万元。2016年的今天，亦庄房价已经陡升到2.8万元的均价。不少开发商也在感叹，面粉的价格已经远远超过了面包价。

面对暴涨的房价，吴老师提出这样两个问题：

问一个问题：京沪深的房价还会上涨吗？

会。理由呢？起码有三个。

其一，北京是政治中心、上海是经济中心、深圳产业结构最健康，超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始，北京比首尔、上海比台北、深圳比香港，正在成为一种预期；

其二，去年新增货币总量是经济成长速度的两倍，优质不动产重新成为避险投资的选择之一；

其三，政府鼓励去库存，房地产限闸已经松动，甚至出现鼓励的迹象。

再问一个问题：谁愿意看到房价暴涨？

市民肯定不愿意。对任何一个城市，一年房价涨三成，必然人心浮动，如果翻一番，几乎就没有人愿意做别的事情了。在深圳、北京，你随便在路上抓一个80后、90后，说到房价，没有一个不是面有愠色的。

政府愿意吗？我觉得官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速，势必造成整个城市的物价水平抬升，特别是创业投资环境的险峻，土地是政府手中最后的那张牌，把预期都吃光了，往后的日子还过不过？

银行愿意吗？我接触的银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后，一定是一个不确定的泡沫，如果哪天真的再来一个断崖下滑，原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走。

地产商愿意吗？暴涨的土地价格，对中小开发商形成了挤出效应，而大型开发商也几乎是在火中取栗，他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理，这样的行业一点也不值得期待。

两个问题问下来，我们就可以看到纠结所在了：中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间，然而，几乎所有的利益方，都不愿意看到暴涨景象的发生。

但是这股暴涨风却可能在一季度继续往前吹。

就在春节后的这几天，各部委连续下文，契税下降、公积金制度改革、首付款比例调整等等利好政策密集出台，各省区的种种去库存措施又高调出台，甚至还出现了鼓励引导农民进城购房的“绝招”，在这样的政策背景下，作为“国之标杆”的京沪深房价很可能再度冲在前面。

人人都不愿意暴涨，却眼睁睁地看着暴涨的发生，这就是我们正在直面的尴尬事实。

房地产涨价的核心其实并非资产而是人口

房地产专业人士应该都知道，房地产涨价的核心其实并非资产而是人口。人口数量与房地产数量才是决定房地产价格的核心。房地产价格不断升高的主要推手是不断增加的城市人口。

中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的，房地产开发投资增速有过两次高点，一次是2007年，增长达到30%，另一次是2010年，达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点，与经济过热有关，该年也是GDP增速的阶段性高点，后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划，使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。

回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，2014年人口密度也比1980年增长了38%，城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

据此，有专家认为，把握楼市的方向，最重要的就是跟踪人口迁移的方向。

（以上回答发布于2016-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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你好，二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准;但影响因素则带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。 一般因素 即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。

区域因素 就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手： 1：气候条件 阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。 2：居民素质如何 它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。 3：街道与交通状况 如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。 4：基础设施与公益设施状况如何 如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。 5：商业网点是否齐全 如购物是否便利。 6：环境状况 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。 7：住宅布局是否合理 如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。 需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。

望采纳~

您好！

有很多方面的因素，如施工方，绿化，周边设施，容积率，项目优缺点等等都是评判房价的因素。

望采纳，谢谢